안녕하세요!
원택스 세무회계 최주희 세무사입니다.
오늘은 가족간에 부동산거래를 어떻게 진행해야 하는지 알아보도록 할게요!
부모-자녀 간 거래, 형제자매간 거래 등
가족간에도 다양한 형태의 부동산 거래가 이뤄질 수 있는데요.
이러한 거래는 어떤 방식으로 해야할까요?
우선 증여로 진행할지, 양도로 진행할지 결정해야 합니다.
각 방법에는 다음과 같은 장단점이 있습니다.
방법
장점
단점
증여
금전거래없이 자산을 이전할 수 있어,증여받는사람은 증여세만 부담하면 됩니다.
양도대비 증여시 공제혜택이 많이 없어요
(10년이내 5천만원 공제, 혼인출산공제 적용 가능)
직계존비속간의 거래인경우 증여후 10년이내에 팔면 양도세 폭탄 가능성!
특정 지역 부동산 거래시 취득세 12% 적용
양도
파는 사람이 오래 보유할수록, 1세대 1주택 비과세를 받을수록 세제 혜택은 더 높아져요! 따라서, 절세효과가 큽니다.
양도세는 파는 사람이 내는 세금이므로 자녀가 부담하는 세액은 없어요!
양도대금을 실제로 주고 받지 않으면 이건 증여를 양도로 위장한거니 증여세로 다시 부과됩니다.
예시로 살펴볼게요.
부모님이 보유한 시가 20억짜리 아파트(1주택자, 10년이상 보유하며 거주,취득가액 5억)를 보유하고 있다고 가정해볼게요.
이 부동산을 딸한테 넘기고자 할 때에는 두가지 방법이 있습니다.
첫번쨰로 증여의 방법이 있습니다.
20억짜리 증여시, 공제없이 단순계산시 대략 6억4천만원의 증여세가 발생합니다.
두번쨰로는 양도의 방법이 있어요.
부모님은 1세대 1주택자에 해당하여 1세대 1주택 비과세(12억 초과분은 과세)과 장기보윹특별 공제를 받을 수 있어요.
이때의 세금은 약 3천만원 수준입니다.
즉, 증여와 양도의 세금차이는 6억원이 넘게 되는데요!
그럼에도 불구하고 왜 증여를 할까요?
굳이 자녀한테 돈을 받아 팔고싶은게 아니라, 진심으로 내 자산을 자녀에게 주고싶다! 라고 결정하는 경우입니다.
그렇다면, 돈을 한번 주고받은 후 다시 돌려주는 식으로 양도처럼 보이게 할 수 있을까요?
절대 금물입니다!
가족간의 거래인경우 세무서는 통장거래내역을 요구하며, 돈이 다시 회수되면 실제거래를 양도가 아닌 증여로 판단하여 증여세를 물게됩니다.
눈속임은 거의 대부분 적발됩니다.
물론 위의 사례는 증여세가 많이 나오는 사이고 납세자의 경우에 따라 증여세 부담이 더 적은 경우도 많이 있습니다.
따라서 부동산을 가족 간에 이전하려는 경우, 개인의 상황에 맞춰 신중히 판단해야 합니다.
또한 가족간의 거래일 경우 부동산의 "시가"산정이 매우 중요하므로 거래 전에 꼭 세무사와 사전 상담을 받으시길 권장드립니다.
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