안녕하세요. 원택스 세무회계의 최주희 세무사입니다.
요즘 부동산 가액이 급격하게 올라가고있죠?
그래서 부모 자녀간에 부동산을 증여, (저가)매매, 부담부증여 등 여러가지 방법을 통해서 자산이전을 하려고 문의를 많이 주고계세요.
저희가 부모님과 자녀간에 거래를 할 때에는 감정평가 받으시는 것을 추천드리고있는데요.
아파트 거래가액이 있는데 왜 감정평가를 받아야하냐고 하시면서 말씀주시는 분들이 계셔서 최신 판례를 소개시켜 드리고자 합니다.
일단은 기본 개념부터 읽히고 가볼게요!
양도소득세를 계산할 때에는 실지거래가액을 원칙으로 합니다.
특수관계인간 거래에서 부동산을 극단적으로 1천원에 매매 했다고 한다면 이것을 과세관청이 인정해줄리는 없겠죠?
그래서 저희는 "시가"로 확인할 수 있는 금액이 필요합니다.
이 때 시가에는 매매사례가액, 감정가액 등이 포함이 됩니다.
양도일 전 후 3개월에 매매사례가액*이 있으면 해당 가액은 무조건 인정이 될까요?
* 면적, 공시가격 5% 이내 등의 요건 필요
아래 사례를 함께 보시죠(서울행정법원2025구단64935, 2025.09.12)
A씨는 자녀인 B에게 아파트를 5억원에 매도하는 매매계약을 체결하고
소유권 이전등기를 마치고 양도소득세 신고납부를 진행했습니다.
그 후 양도소득세에 관한 세무조사에서 과세관청은 A씨가 특수관계인인 자녀B에게 양도한 아파트는 5억원이 아닌 8억원으로 보았습니다.
결국 소송이 진행되었고, 기존에 신고한 가액은 단기간에 부동산이 급등하는 상황이었다면 기준시점 전후 3개월 내에 특정한 매매사례가 존재한다고 하여 해당 매매사례가액을 곧바로 대상 부동산의 시가인 것으로 인정하기 보다는 해당 거래사례가 이 사건 아파트의 시가를
합리적이고 객관적으로 반영하는 것을 검토할 필요가 있다는 결론이 나왔습니다.
결국 법원은 법원감정인을 통한 감정가액 6억1천9백만원을 적용하여 양도세를 부과하였습니다.
이 판결이 실무에서 중요한 이유는 무엇일까요?
첫째, 매매사례가액도 언제든 부인될 수 있습니다.
평가기간 내 거래가 있다고 해서 자동으로 시가가 되는 것은 아닙니다.
특히 급등기·변동성 큰 지역에서는 더욱 그렇습니다.
둘째, ‘실거래가 편차’는 강력한 방어 논거가 됩니다.
단기간 내 20~30% 이상 차이가 난다면 시가성 다툼에서 납세자에게는 매우 불리한 자료가 될 수 있습니다.
셋째, 감정가액은 ‘차선’이 아니라 ‘대안’이 될 수 있다
법원 감정은 단순 보조자료가 아니라 실질적인 시가 판단 기준으로 기능할 수 있음이 다시 한 번 확인되었습니다.
자산 이전을 준비하면서 세무사와의 사전 상담은 필수입니다.
원택스 세무회계가 세무리스크부터 절세포인트까지 꼼꼼하게 확인 해 드립니다.
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